Het ‘ontwikkelingsprogramma woningbouw’

De bevolking in de regio Parkstad neemt af. Om verpaupering en leegstand te voorkomen hebben de gemeenten en woningcorporaties in Parkstad een “Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg” ontwikkeld. Het doel is om in Parkstad te bouwen aan een sterke regio. Een evenwichtige woningmarkt voor de huidige en toekomstige bewoners is daarbij van groot belang.
Voor Kerkrade geldt een forse transformatieopgave. De onttrekkingsopgave in 2016 voor de periode 2014-2020 is voor de gemeente Kerkrade vastgesteld op 1.200 woningen.

De herstructurering in Parkstad is in uitvoering. Incourante woningen verdwijnen en vrijkomende ruimte krijgt een nieuwe invulling. Zo zijn in de gemeente Kerkrade in de periode 2009-2017 circa 1000 woningen aan de woningvoorraad onttrokken, hoofdzakelijk door de woningcorporaties. In de jaarlijkse prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersbelangenorganisaties worden de afspraken vastgelegd met betrekking tot sloop, onderhoud, renovatie en (vervangende) nieuwbouw van sociale huurwoningen. Eind 2017 zullen de prestatieafspraken voor 2018 worden gemaakt, waarbij het beleid van de Woonvisie Kerkrade 2017-2021 richtinggevend zal zijn.

Op 19 april 2017 is de ‘Regionale Woonvisie Parkstad Limburg, lokale woonvisie gemeente Kerkrade, 2017-2021’ door de gemeenteraad  vastgesteld. De woonvisie bestaat uit een regionaal gedeelte dat voor alle acht de Parkstadgemeenten identiek is en voor het totale grondgebied van de Parkstadgemeenten geldt. Daarnaast is er voor Kerkrade een lokale doorvertaling gemaakt die geldt voor het grondgebied van Kerkrade.

De regionale en lokale woonvisie vormt het kader om de komende jaren te investeren in onze lokale en regionale woningmarktopgaven. De kwantitatieve opgaven (het terugdringen van onze woningvoorraad en plancapaciteit) waarover in de afgelopen jaren afspraken gemaakt zijn, worden in deze visie ook kwalitatief uitgewerkt.

De woonvisie is het integrale beleidsdocument waarin wordt aangegeven hoe we als gemeente en regio, samen met onze partners in het wonen (o.a. woningcorporaties, bewoners, ontwikkelaars, zorg- en welzijnsorganisaties) de opgaven op de woningmarkt gaan aanpakken. Vanaf 2017 wordt voor het beleidsveld wonen jaarlijks het uitvoeringsprogramma Woonvisie Kerkrade opgesteld.  

Daarnaast hebben de provincie en de achttien Zuid-Limburgse gemeenten gezamenlijk de structuurvisie Wonen Zuid-Limburg opgesteld. Op 28 september 2016 heeft de gemeenteraad van Kerkrade de visie vastgesteld en op 13 oktober is de visie in werking getreden. Deze visie vormt een uitwerking van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 en is juridisch verankerd in de Provinciale Omgevingsverordening. In de structuurvisie zijn de beleidslijnen en spelregels voor alle Zuid-Limburgse gemeenten beschreven.

In  2011 is door de Raad de stadsdeelvisie voor Kerkrade-West vastgesteld. De kwantitatieve opgave voor dit stadsdeel voor de periode tot 2020 bestaat uit een netto onttrekking van 300 (tot 2030: 680) woningen aan de woningvoorraad.

Op 19 december 2012 is de Stadsdeelvisie Kerkrade-Oost I door de Raad vastgesteld. De kwantitatieve opgave voor dit stadsdeel voor de periode tot 2020 bestaat uit een onttrekking van 480 (tot 2030: 990) woningen. In 2012 is de eerste van de vier hoogbouwflats in Bleijerheide gesloopt. De drie resterende flats zullen gefaseerd tot 2020 (IBA project Superlocal) worden gesloopt.

De stadsdeelvisie Kerkrade Noord en Oost II is door de gemeente en de woningcorporaties Wonen Limburg en Wonen Zuid vastgesteld op 26 februari 2014. In deel 1 – Wijkanalyse is de transformatieopgave tot 2020 nader uitgewerkt. Dit betekent voor het stadsdeel Noord een opgave van 260 (tot 2030: 650) woningen en voor het stadsdeel Oost II (Erenstein, Chèvremont en Haanrade) een opgave van 160 (tot 2030: 330) woningen.

In oktober 2015 is de nota integrale aanpak plancapaciteit wonen Kerkrade door B&W vastgesteld. Hierin zijn de te nemen maatregelen opgenomen om in de periode 2016-2018 uitvoering te geven aan een substantiële reductie van de geplande woningvoorraad. Dit geldt zowel voor particuliere bouwkavels (éénpitters), woningbouwplannen van marktpartijen en woningcorporaties als ook voor de bouwkavels die door de gemeente worden uitgegeven. In het kader van het gemeentelijk grondbeleid zal hiermee rekening moeten worden gehouden.

Centrumplan
De Raad heeft op 26 juni 2013 het strategische kader voor het centrumplan vastgesteld en de strategische haalbaarheid van het plan onderschreven door akkoord te gaan met de koop- en samenwerkings-overeenkomst met Van Pol Beheer BV. Op basis van deze overeenkomst wordt een nieuw winkelcentrum incl. woningen en een nieuw cultuurcluster in ons centrum gerealiseerd. Concreet worden 47 sociale huurwoningen en 19 koopwoningen gerealiseerd met een bijbehorende stallingsgarage. Er wordt verder ca. 5.000 m² winkelruimte gecreëerd. Daarnaast wordt het cultuurcluster gerealiseerd en wordt de Muziekschool op de eerste verdieping aan de Niersprinkstraat gevestigd, een en ander conform het besluit van de Raad in december 2016.
Verder is de Raad akkoord gegaan met een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte en een intensieve vorm van communicatie en gebiedsmarketing alsook een investering in stimuleringsmaatregelen met betrekking tot gevelverbetering en verplaatsing van ondernemers. Op deze wijze wordt bijgedragen aan een belangrijke transformatie van het kloppend hart van onze stad.

In een later stadium is de realisatie van het Museumplein Limburg toegevoegd aan het Centrumplan. Dit bood een unieke kans om een stevige verbinding te leggen vanaf het centrumgebied naar deze belangrijke toeristisch-recreatieve trekker. Het Museumplein Limburg is eind 2016 opgeleverd en in gebruik genomen.

Het college is verantwoordelijk voor het behalen van de doelstellingen en resultaten binnen voornoemd  strategisch kader. Het college heeft op basis van genoemd projectplan de stuurgroep centrum  verantwoordelijk gemaakt voor de voorbereiding en daadwerkelijke realisatie van de mijlpalen en de communicatie daaromtrent. Daarbij moeten uitgaven uiteraard binnen de gebiedsexploitatie passen en mag het tekort niet groter zijn dan  € 10,0 mln.

VolkerWessels heeft medio 2015  de volledige verantwoordelijkheid voor de realisatie van het plan op zich genomen. VolkerWessels en Wyckerveste vormen samen een nieuwe BV, CPK Retail, die verantwoordelijkheid is voor de verhuur van de retail. De grond van de retail is door de gemeente in erfpacht uitgegeven aan deze nieuwe BV. Daarnaast zijn de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte rond het Museumplein door de provincie overgenomen. Vanwege deze wijzigingen heeft de gemeenteraad op 27 mei 2015 de gebiedsexploitatie herijkt. In juli 2015 is de grond voor de woningen overgedragen en is de grond voor de retail in erfpacht uitgegeven. Op 20 juli 2015 is gestart met de realisatie van het bouwproject. Het cultuurcluster als onderdeel binnen het totale bouwplan krijgt een vernieuwend concept. De Muziekschool wordt eveneens in het centrum gevestigd. Om deze zaken mogelijk te maken zijn in december 2016 extra financiële middelen vrijgemaakt door de Raad.

Nagenoeg de gehele openbare ruimte met uitzondering van het Theaterplein en de nieuwe doorsteek langs het Raadhuis naar het Martin Buberplein is inmiddels gereed. In het eerste kwartaal van 2018 worden ook deze delen afgerond. De reconstructie van het Stadspark als ‘groene vinger’ tussen het centrum en de Anstelvallei is eind 2016 afgerond.

Communicatie is een belangrijke pijler bij het Centrumplan. De ondernemers, bewoners en andere belangstellenden worden eenduidig geïnformeerd en meegenomen in dit grote project voor Kerkrade. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met alle externe en interne betrokken partijen.

Eygelshoven
Omstreeks 2010 is gestart met de herstructurering van diverse locaties in Eygelshoven, namelijk Op de Bossen, Holtskuilenstraat en Burgemeester Dohmenplein. In de loop van 2017 is de herstructurering afgerond. Op de genoemde locaties zijn in totaal ca. 142 woningen gesloopt en 83 woningen terug gebouwd. Vooralsnog zijn er geen nieuwe woningbouwprojecten voorzien.

Visieontwikkeling

Herontwikkeling Atriumterrein
In de stadsdeelvisie Kerkrade-Oost I is aangegeven dat het gebied een belangrijk onderdeel vormt voor de verdere gebiedsontwikkeling van het Centrum. Het gebied is landschappelijk fraai gelegen en biedt kansen voor een toekomstige stedelijke ontwikkeling met centrumversterkende functies in een groene setting.

De opstallen en het grootste deel van het Atriumterrein zijn inmiddels eigendom van Wyckerveste. De openbare parkeerplaatsen zijn eigendom van de gemeente Kerkrade. Zuyderland huurt een deel van de gebouwen van Wyckerveste ten behoeve van de poliklinische zorg. Wyckerveste beoogt daarnaast in de overige bestaande gebouwen onder andere studentenwoningen, woningen voor ouderen en voorzieningen ten behoeve van Center Court / de bewegingsboulevard te realiseren.

Vorig jaar heeft het College besloten om aan de herontwikkeling van het Atriumterrein prioriteit toe te kennen en de ontwikkeling van Center Court hieraan te koppelen. Center Court verbindt breedtesport, onderwijs en zorg, door de kwaliteit van activiteiten ic. stimulering van deelname aan activiteiten te bevorderen en de effectiviteit en kwaliteit van uitvoeringsprogramma’s continu te bewaken. Daarvoor vormt het planbureau het kloppend hart. Constante monitoring van activiteiten en evaluatie van tevredenheid en de kwaliteit en effectiviteit van het aanbod van ontwikkelde concepten staat daarbij centraal. Het kloppend hart van Center Court vormt een nauwe samenwerking tussen overheid, bedrijfsleven en onderzoeksinstellingen, die vanuit de centrale doelstelling van het versterken van de vitaliteit van bewoners in een proces van nauwe samenwerking zoeken naar optimale uitvoeringsprogramma’s om bewegen te stimuleren. Daar worden verenigingen bij betrokken, maar ook onderwijsinstellingen, zoals Zuyd Hogeschool, zorgprofessionals en sociale partijen. Deze partijen moeten concrete effecten centraal stellen. Er wordt nadrukkelijk gebruik gemaakt van de sportvoorzieningen in de wijken. Op de locatie Atrium worden een sporthal en zwemvoorziening voorzien.

Het College heeft najaar 2015 besloten om de haalbaarheid van deze totale ontwikkeling te onderzoeken door de ruimtelijke, financiële en juridische randvoorwaarden in overleg met de initiatiefnemers uit te werken. Met betrekking tot de planontwikkeling is samengewerkt met IBA omdat de herontwikkeling van het Atriumterrein inmiddels een van de uitvoeringsprojecten is. In juni van 2016 is bureau KettingHuls middels een prijsvraag door de gezamenlijke partners in het project geselecteerd voor het ontwikkelen van het stedenbouwkundig ontwerp.

Vanwege de complexiteit van de totale ontwikkeling bleek het niet mogelijk om de haalbaarheidsfase in 2016 af te ronden. Deze heeft het eerste kwartaal van 2017 plaatsgevonden. De Raad heeft op basis van de uitkomsten van de haalbaarheidsfase besloten over te gaan tot aankoop van een substantieel deel van het terrein om zodoende maximale regie te kunnen uitvoeren met betrekking tot de ontwikkeling van dit terrein. Daarnaast heeft de Raad besloten om de businesscase met betrekking tot de realisatie van het nieuwe zwembad en de sporthal verder uit te werken en te streven naar een go-no go besluit in het tweede kwartaal 2018.

Kerkrade-West
Op basis van de Stadsdeelvisie “De re-creatie van Kerkrade-West” heeft de gemeente Kerkrade op 28 februari 2011 een samenwerkingsovereenkomst getekend met woningcorporatie HEEMwonen, Provincie Limburg en Regio Parkstad Limburg. Het doel van de samenwerking is de herstructurering van Kerkrade-West. In deze overeenkomst is een aantal deelprojecten benoemd, namelijk Heilust, Bestaande wijk van Morgen, Akerstraat, Transferium, Internationaal woonmilieu Gracht en Lokaal Duurzaam Energiebedrijf. Het project Bestaande wijk van Morgen is in 2016 afgerond. De projecten Heilust, Akerstraat en Transferium worden verderop toegelicht. Het Lokaal Duurzaam Energiebedrijf zal niet ontwikkeld worden. In 2018 zal de grootschalige duurzame renovatie vanuit HEEMwonen verder uitgevoerd worden. De projecten Akerstraat en Internationaal Wonen Gracht zijn in 2017 belicht door Zuyd Hogeschool. In 2018 wordt bezien of hier in het kader van participatieprojecten een vervolg aan gegeven kan worden. Daarnaast zal ook een vervolg gegeven worden aan de samenwerking met Zuyd Hogeschool, waarbij een grote groep studenten aan opgaves in Kerkrade West (maar ook eventueel buiten Kerkrade West) gaat werken.

Voor het deelgebied Heilust is op 8 december 2011 door gemeente, Hestia groep (nu HEEMwonen), Parkstad en Provincie de uitvoeringsovereenkomst Heilust getekend. Het doel van de overeenkomst is het realiseren van een vernieuwde duurzame leefomgeving. Er wordt geïnvesteerd in mensen, openbare ruimte, woningen, voorzieningen en infrastructuur, identiteit, welzijn / participatie en veiligheid. Daarmee wordt bijgedragen aan de regionale opgave om de woningvoorraad te reduceren en het gebied te herstructureren en te transformeren conform de “envelop” voor Kerkrade-West. De uitvoerende partijen zijn de gemeente Kerkrade en HEEMwonen.

Programmatisch bestaat de uitvoering uit de volgende onderdelen:

• de sloop van huur- en koopwoningen (ca. 500); de bouw van huur- en koopwoningen (ca. 47);
• De realisatie van nieuwe openbare ruimte: infra; park; speeltuin; Roda JC Court, thematuinen en andere recreatieve voorzieningen;
• de bouw van de multifunctionele accommodatie ’t Westhoes;
• de uitvoering van het Sociaal Programma.

De grond- en vastgoedexploitatie van ‘t Westhoes komen voor rekening en risico van de gemeente. Na realisatie blijft het gebouw eigendom van de gemeente maar komt het beheer en exploitatie voor rekening van een nieuwe beheer entiteit. De exploitatie van het Sociaal Programma komt voor rekening van HEEMwonen en de gemeente, ieder voor een gelijk deel. De vastgoedexploitatie van de woningen komt voor rekening en risico van HEEMwonen, die na realisatie, koopwoningen zal verkopen en huurwoningen in beheer, onderhoud en exploitatie zal nemen.

De totale investeringen voor de gemeente bedragen ca. € 15,2 mln. De Raad heeft op 29 januari 2014
€ 973.000 uit het structuurfonds toegekend aan de gebiedsexploitatie Heilust. Daarmee is de exploitatie sluitend. Bij eerder genomen besluiten zijn uit het structuurfonds ca. € 2,4 mln. (Raad februari 2011) en
€ 0,7 mln. (VJN2013) toegekend. Uit reguliere middelen is ca. € 2 mln. gereserveerd. Daarnaast ontvangt de gemeente € 7,7 mln. uit het transformatiefonds en € 0,5 mln. subsidie. Ten slotte wordt voor € 0,9 mln. uitgevoerd ten behoeve van HEEMwonen.

Het bestemmingsplan voor het hele plangebied is door de Raad in juni 2013 vastgesteld. Inmiddels zijn alle woningen door HEEMwonen gesloopt. Door de gemeente zijn 18 woningen in de Papaverstraat verworven en gesloopt. Tevens is al een deel van de bestaande infrastructuur verwijderd voor de aanleg van het park. De realisatie van de speeltuin en het RJC court is in 2015 afgerond. De 22 door HEEMwonen ontwikkelde “energie-nul-woningen” op de hoek Spireastraat-Gladiolenstraat zijn ook in 2015 gereedgekomen evenals de daarbij behorende infrastructuur. Momenteel worden voorbereidingen getroffen voor de realisatie van 2 x 12 woningen in de twee bebouwingsvlekken tussen de Gladiolenstraat en de Kaalheidersteenweg.
In overleg met de regio en Provincie Limburg is vanuit de beschikbare middelen voor Park West het voormalige garagepand aan de Kaalheidersteenweg 185 aangekocht en gesloopt. Het terrein is groen ingericht waardoor de entree naar de wijk vanuit de Kaalheidersteenweg aanzienlijk verbeterd is.
Het definitieve inrichtingsplan van het park is gereed en wordt per uitvoeringsfase uitgewerkt in een bestek. Het gedeelte tussen de Kampstraat en de Gladiolenstraat is in 2016 en het voorjaar van 2017 aangelegd. In het derde en vierde kwartaal van 2017 vindt de aanleg van het park tussen de Gladiolenstraat en de Kaalheidersteenweg plaats evenals de herinrichting van de aanpalende infrastructuur.
De herinrichting van de Annemonenstraat vindt in het laatste kwartaal van 2017 en eerste kwartaal van 2018 plaats samen met de aanleg van de parkeerplaatsen ten behoeve van ‘t Westhoes.
In het kader van de realisatie van ’t Westhoes is de kerk Heilust in maart 2014 aangekocht. In 2016 hebben twee aanbestedingen plaatsgevonden die beiden niet het gewenste resultaat hebben opgeleverd. Naar aanleiding daarvan is, met instemming van het college, in bouwteamverband het plan versoberd en heeft contractvorming met één enkele aannemer plaatsgevonden. De bouwwerkzaamheden zijn gestart in het eerste kwartaal van 2017. De accommodatie zal begin 2018 in gebruik worden genomen. Daarnaast wordt ten behoeve van het beheer en de exploitatie een integraal voorstel uitgewerkt voor de beheerentiteit.

De uitvoering van het Sociaal Programma is in februari 2014 gestart met diverse projecten zoals terugdringen laaggeletterdheid, bevorderen ondernemerschap, werkervaringsplekken en sociale activering.
Ten behoeve van de communicatie met en informatievoorziening van de buurtbewoners is in december 2014 een informatiecentrum aan de Kampstraat geopend. De afronding van de fysieke herstructurering wordt verwacht voor medio 2018. Het Sociale Programma loopt tot 2020.

De versterking, revitalisering van de Akerstraat als winkelstraat en de realisatie van het Recreatie Pluspunt zijn twee deelprojecten van Kerkrade-West die nauw met elkaar samenhangen.

Ten zuiden van de Industriestraat is de ontwikkeling van het zogenaamde Recreatie Pluspunt voorzien. Dit vormt een cruciaal programmaonderdeel in de revitalisering  van de stadsdeelvisie Kerkrade-West. Het Recreatie Pluspunt wordt vormgegeven door de ontwikkeling van een Transferium / halte aan de zuidzijde van Kerkrade-West (Spekholzerheide) als een recreatief-toeristisch knooppunt zodanig dat:

• het hele stadsdeel West goed ontsloten wordt en goed bereikbaar is via openbaar vervoer zowel naar Duitse zijde (Aken) als naar Heerlen / Maastricht. Daarmee wordt aangesloten op het regionale en internationaal vervoersnetwerk;
• de verbinding vanuit dit knooppunt met de omliggende toeristisch-recreatieve attracties concreet tot stand komt en aansluit op langzaam verkeersroutes van en naar het Transferium / halte;
• een logisch ruimtelijk-functionele verbinding tot stand komt tussen Akerstraat en Transferium / halte zodat dit hele gebied tussen Industriestraat en Akerstraat als sterk en compact stadsdeelcentrum kan functioneren;
• een groene recreatieve verbinding van het transferium over het terrein van de Wisosplit naar het Crombacherbeekdal

Het projectplan voor de realisatie van het Transferium is door de Stuurgroep Kerkrade-West eind 2013 goedgekeurd. In het projectplan wordt ingegaan op de scenario’s voor doortrekking van de Heuvellandlijn en in een later stadium de Avantislijn en de consequenties en risico’s (o.a. voorinvestering strategische aankoop) daarvan voor het deelproject Transferium / halte. Een schetsontwerp voor het Transferium met daarin opgenomen een drietal varianten is afgerond. Het ruimtelijk kader voor het transferium, het bestemmingsplan is in februari 2014 vastgesteld door de raad en is onherroepelijk.
Voor de feitelijke realisatie is in overleg met de provincie Limburg een pand aan de Industriestraat aangekocht. In het kader van de treinagenda is vooralsnog om strategische redenen door de provincie Limburg prioriteit gegeven aan de intercity verbinding tussen Eindhoven (via Heerlen) en Aken.
Op dit moment wordt een onderzoek verricht naar de mogelijkheden om de bestaande Heuvellandlijn door te trekken tot in Kerkrade-West inclusief de realisatie van het Transferium. Arriva de opvolger van Veolia, heeft de halte Kerkrade-West in haar aanbod opgenomen.
Arriva is met de dienstregeling in Limburg in december 2016 gestart. Door het positieve besluit over een gedeeltelijke spoorverdubbeling van Heerlen naar Landgraaf is de ontwikkeling rondom het doortrekken van de Heuvellandlijn in een stroomversnelling gekomen. De eerste verkenningen hebben plaatsgevonden en in de tweede  helft van 2017 wordt door de provincie Limburg een besluit genomen over het opstarten van een project rondom doortrekking van de Heuvellandlijn tot in Kerkrade-West.

De Wvg op het gedeelte van de Akerstraat gelegen tussen de Kleingraverstraat en de Industriestraat is vervallen. Dit betekent dat het kerkplein zoals in de visie weergegeven  anders wordt vormgegeven. Ten aanzien van het parkeren rondom het Carboonplein wordt gezocht naar mogelijkheden om dit kwantitatief en kwalitatief te verbeteren.

Kerkrade-Oost I
De stadsdeelvisie Kerkrade-Oost I met de titel “Onbegrensd leven, wonen en werken in de Bovenstad tussen de Anstel en de Worm” is op 11 december 2012 vastgesteld door Woningstichting Land van Rode (nu HEEMwonen) en op 19 december 2012 door de Raad.

Het stadsdeel Kerkrade-Oost I bestaat uit de buurten: Centrum, Rolduckerveld, Holz, Nulland en Bleijerheide. Daarnaast maken het stadspark en abdijcomplex Rolduc en omgeving ook onderdeel uit van het plangebied.

In de integrale visie worden onder andere keuzes gemaakt voor de korte, middellange en lange termijn in het stadsdeel Oost I op het terrein van:
-   het verbeteren van de woon- en leefomgeving;
-   het uitvoeren van de transformatieopgave van de woningvoorraad (het slopen van woningen,
  waaronder in de particuliere sector);
-   het behoud van waarde van gebouwen;
-   de aanpak van leegstand en braakliggende terreinen;
-   het optimaal benutten van de fraaie omgeving en de grensligging met Duitsland.

In de visie zijn prioritaire deelgebieden aangewezen: Centrum, Nulland/Bleijerheide en Rolduckerveld. In  de afgelopen jaren zijn met name in het Centrum diverse projecten (o.a. Museumplein en Stadspark), uitgevoerd. Begin 2018 wordt het Centrumplan afgerond en zal het plan Center Court ter hoogte van het voormalige ziekenhuisterrein verder worden uitgewerkt. De komende jaren zal in Bleijerheide en Rolduckerveld verder worden gewerkt aan de herinrichting c.q. verdunning van de woonbuurten aan de rand van stad.

Superlocal
Bij het project Superlocal werken de gemeente Kerkrade, IBA Parkstad en woningstichting HEEMwonen samen aan de herstructurering en aldus de toekomst van het gebied van de drie hoogbouwflats (300 woningen) in de wijk Bleijerheide. De drie flats zijn eigendom van HEEMwonen en de omringende openbare ruimte van de gemeente Kerkrade. De flats maken plaats voor zo’n 125 sociale huurwoningen en 25 à 35 vrije sectorwoningen.

In tegenstelling tot de traditionele manier van projectontwikkeling (‘fast, more and global’), wordt dit project gerealiseerd volgens het principe ‘Superlocal’: ‘slow, less and local’ en staan de begrippen duurzaamheid en circulariteit centraal met als ambitie om alle materialen en kwaliteiten die binnen het gebied aanwezig zijn/vrijkomen opnieuw in het gebied te gebruiken.

Het plan is door HEEMwonen in samenwerking met de gemeente Kerkrade in 2014 naar aanleiding van de eerste “open oproep” ingediend bij IBA en inmiddels opgenomen in het IBA-uitvoeringsprogramma. Het is een IBA sleutelproject, d.w.z. een belangrijk project waarvan de verwachtingen hoog zijn.
Tussen de 3 betrokken partijen is inmiddels een samenwerkingsovereenkomst gesloten.

Inmiddels staan alle woningen in de drie flats leeg en is met de sloop van de flat aan de Ursulastraat gestart. Bij deze sloopwerkzaamheden vindt een experiment plaats waarbij uitsluitend met uitkomende sloopmaterialen een expogebouw zal worden gerealiseerd.
In de loop van 2017 wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld en in 2020 moet het plan in het kader van de IBA-tentoonstelling gerealiseerd zijn.

Kerkrade-Oost II en Noord
De stadsdeelvisie met de titel “Klaar voor de toekomst; Kerkrade Noord en Oost II (deel 1 – Wijkanalyse en deel 2 – Stadsdeelvisie)” is door de woningcorporaties Wonen Limburg en Wonen Zuid in februari en op 26 februari 2014 door de Raad vastgesteld. Daarmee heeft Kerkrade voor haar gehele stedelijk gebied de gemeentelijke structuurvisie “Kerkrade 2010-2020” nader uitgewerkt in programma’s waar de komende jaren door gemeente en betrokken partijen projecten zullen worden uitgevoerd.

Het stadsdeel Noord bestaat uit de woonbuurten Waubacherveld, Hopel, Eygelshoven-Kom en Vink én Oost II uit de woonbuurten Erenstein, Chèvremont en Haanrade, inclusief het bedrijventerrein Julia en de aangrenzende groengebieden Wormdal, Carisborg, Holzkuil en Beerenbos.

In de afgelopen jaren is gewerkt aan het Uitvoeringsprogramma Stadsdeelvisie Kerkrade Noord en Oost II.   Het programma is een verzameling van buurt- en burgerinitiatieven tot en met omgevingsprojecten, met als doel de verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Burgerparticipatie vormt de rode draad door het uitvoeringsprogramma. Het programma is dynamisch van aard; nieuwe initiatieven die een bijdrage (kunnen) leveren aan de stadsdeelvisie en/of aan de leefbaarheid van Noord en Oost II worden toegevoegd. In 2018 wordt verder uitvoering gegeven aan het programma anticiperend op de nieuwe Omgevingswet waarin het “samen werken” aan de leefbaarheid in de eigen woonomgeving centraal staat.

Het ‘ontwikkelingsprogramma bedrijventerreinen’
De gemeente Kerkrade beschikt alleen op bedrijvenpark Rodaboulevard over uit te geven percelen. De voorraad bedrijfspercelen bedroeg begin 2017 bijna 3 ha. Voor 2017 is de verkoop van ca. 3.575 m2 geraamd. Gelet op de  concrete gesprekken die worden gevoerd ligt het in de verwachting dat in 2018 ca. 2.000 m2 kan worden verkocht.

In deze paragraaf wordt de visie op het grondbeleid aangegeven op basis van het ontwikkelingsprogramma woningbouw en bedrijfsterreinen. Voorts wordt de Raad middels deze paragraaf geïnformeerd over de wijze van uitvoering van het grondbeleid en over de wijze waarop de grondprijs wordt bepaald. Tot slot wordt ingegaan op het verloop van de reserve OBK en de voortgang van de afzonderlijke projecten c.q. gebiedsontwikkelingen in relatie tot het verloop van de reserve.
Ieder jaar stelt het College een grondnota vast, waarbij het grondbeleid nader wordt geconcretiseerd. De grondnota en paragraaf grondbeleid, evenals de periodieke verantwoording via de voorjaarsnota en najaarsnota staan hiermee nauw met elkaar in verband. Deze nota wordt ter kennisname gebracht aan de Commissie GEZ.

In de stadsdeelvisies zijn ontwikkelingsgebieden aangegeven waar - in zeer beperkte mate - nieuwe woonmilieus kunnen worden gerealiseerd, alsook herstructureringsgebieden waar gesloopt dient te worden. Fysieke ontwikkelingen vinden steeds meer in het kader van integrale gebiedsontwikkelingen plaats (groen, infra, woningbouw, voorzieningen, sociaal programma).
Als uitwerking van de lokale structuurvisie in stadsdeelvisies worden derhalve steeds meer integrale gebiedsexploitaties opgesteld. Het merendeel van deze gebiedsexploitaties is niet kostendekkend of rendabel, zodat additionele gelden verworven dienen te worden. In het verlengde daarvan zal per ontwikkelings- en herstructureringsgebied gekeken dienen te worden naar de waarde van de gemeentegronden daarbinnen. Momenteel zijn twee gebiedsontwikkelingen in uitvoering, namelijk Kerkrade-West en Kerkrade-Centrum.

De grondprijs van de gemeentegrond wordt marktconform bepaald. De Raad heeft besloten dat bij de verkoop van grond aan een ontwikkelaar c.q. woningstichting ten behoeve van woningbouwontwikkeling de grondwaarde residueel wordt bepaald, dat wil zeggen dat de waarde van de grond afhankelijk is van het programma dat op de betreffende locatie wordt gerealiseerd. In de toekomst zal bij herstructureringen waarbij partijen gezamenlijk optrekken bij de kostenverdeling rekening worden gehouden met de primaire verantwoordelijkheden van die partijen. De gemeente is primair verantwoordelijk voor het inrichten van de openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen. De private partijen (corporatie en/of marktpartij) zijn primair verantwoordelijk voor de woningen en het commercieel vastgoed. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over de waarde van de door partijen te kopen of te verkopen grond. Bepalend voor deze waarde is de toekomstige bestemming van de grond. Het College heeft in het kader van de algemene verkoopvoorwaarden besloten dat bij de verkoop van vrije sector kavels door de gemeente de prijs op basis van taxaties wordt bepaald. De grondwaarde van de bedrijfspercelen is afhankelijk van de markt. In de beheersvoorschriften zijn de uitganspunten voor het bepalen van de grondprijs vastgelegd.
De ruimtelijke en financiële voorwaarden waaronder de gemeentegrond wordt overgedragen aan externe partijen worden vastgelegd in een ontwikkelingsovereenkomst en door het College geaccordeerd. Van de zgn. “niet-in-productie genomen gronden” wordt periodiek getoetst of de prijs per m² nog acceptabel is. Deze worden indien mogelijk ingebracht in grondexploitaties.

Voorts is het juridisch kader van belang. De bestemming van de grond dient via juridische procedures te worden geregeld. Voor de periode tot 2020 zullen de in december 2009 vastgestelde “Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg” en de daaruit voortvloeiende stadsdeelvisies als kader dienen voor het toekomstige woningbouwprogramma. Daarbij zal sloop en beperkte nieuwbouw als kwalitatieve bijdrage aan de transformatie van het woningbezit uitgewerkt worden. Op 19 april 2017 is de ‘Regionale Woonvisie Parkstad Limburg, lokale woonvisie gemeente Kerkrade, 2017-2021’ door de gemeenteraad  vastgesteld. Vanaf 2017 wordt voor het beleidsveld wonen jaarlijks het uitvoeringsprogramma Woonvisie Kerkrade opgesteld.

Bij het onderdeel "Visie op het grondbeleid" is reeds vermeld dat in oktober 2015 de nota integrale aanpak plancapaciteit wonen Kerkrade door B&W is vastgesteld. Deze nota is kaderstellend. Er moet verder worden onderzocht wat de gevolgen zijn voor het gemeentelijk grondbeleid en welke risico's daarmee gepaard gaan.

Het meerjarig verloop van de ‘reserve grondexploitatie OBK’ is als volgt:

De resultaten van het Grondbedrijf betreffen de winsten en verliezen uit grondexploitaties. Deze worden verderop nader aangegeven. Bij deze ramingen dient rekening te worden gehouden met een risicoprofiel. Naast externe factoren zoals vertragingen in juridische procedures, alsook de invloed van de krimp en de gevolgen van de kredietcrisis op de verkoop van gemeentelijke percelen, is de gewijzigde woningmarkt alsook de concretisering van het intrekkingsbeleid eveneens van invloed op deze ramingen.

Volgens de Wro kunnen bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen van ontwikkelende partijen worden geïnd op basis van een structuurvisie en bijbehorend uitvoeringsprogramma. Waar mogelijk kan de gemeente aan ontwikkelende partijen bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen vragen en deze in de grond- en gebiedsexploitaties inbrengen. Op stadsdeelniveau en stedelijk niveau is het uitvoeringsprogramma nog niet integraal uitgewerkt.

In de tabel hieronder worden de geraamde resultaten inzichtelijk gemaakt. In het verleden bleek uit deze tabel dat de resultaten fors naar beneden waren bijgesteld. Dit hield verband met de forse invloed van de krimp en de gewijzigde woningmarkt, alsook van de kredietcrisis op de gemeentelijke grondverkopen. Uit de tabel blijkt nu dat het Grondbedrijf slechts beperkt winsten uit grondexploitatie kan genereren.

Opeenvolgende realisatie c.q. ramingen van de resultaten van het Grondbedrijf

                 bedragen x € 1.000

Op grond van een inschatting van de voortgang en resterende risico's van de grondexploitaties wordt een raming gemaakt van de resultaten. Daarbij wordt rekening gehouden met de relevante verslagleggingsregels. Hieronder wordt een actueel overzicht gegeven van de geraamde resultaten van de verschillende grondexploitaties.

Beleidsuitgangspunten m.b.t. de reserves voor grondzaken
In de vorm van de ‘algemene reserve OBK’ was een specifieke buffer voorhanden voor het opvangen van eventuele niet reeds voorziene/afgedekte risico’s in de totale grondexploitatie. Deze reserve bedroeg in het verleden € 1,25 mln. Ultimo 2016 bedroeg deze reserve € 0. Vanuit de ‘reserve grondexploitatie OBK’ worden niet voorziene verliezen uit grondexploitaties gedekt. Winsten worden in de reserve gestort. Indien mogelijk worden subsidies in de grondexploitaties ingebracht. Deze reserve fungeert daarmee als “werkreserve” voor het Grondbedrijf. Ultimo 2016 bedroeg deze reserve ca. € 0,7 mln.
In mei 2015 heeft de Raad in het kader van de termsheet tussen de gemeente, VolkerWessels en Wyckerveste in het kader van de overname van de koop- en samenwerkingsovereenkomst de gebiedsexploitatie herijkt. Toegelicht werd dat de inkomsten uit de erfpacht voor 30 jaar het tekort ruimschoots compenseren, maar dat die inkomsten niet in de gebiedsexploitatie kunnen worden verwerkt. De gebiedsexploitatie sluit daardoor naar verwachting met een tekort van ca. € 2,1 mln. Besloten werd de ‘tijdelijke frictie’ op te vangen met behulp van de ‘algemene reserve OBK’ (€ 1,25 mln.) en de ‘reserve grondexploitatie OBK’ (€ 0,85 mln.). Ten laste van deze reserves is het benodigde bedrag toegevoegd aan de ‘voorziening projecten’ en de 'reserve structuurfonds'. Vanaf 2018 worden deze reserves voor dezelfde bedragen aangevuld door de inkomsten uit de erfpacht in deze reserves te storten.
In het verleden werd uit de ‘reserve grondexploitatie OBK’ bijgedragen aan majeure projecten. Omdat de gemeente nog nauwelijks winsten genereert uit grondexploitaties is dit niet meer mogelijk. De reserve kan worden gebruikt om in het kader van de “aanpak plancapaciteit woningmarkt” grondexploitaties af te sluiten. De financiële gevolgen daarvan zijn op dit moment echter niet in zijn geheel inzichtelijk en dienen derhalve als een risico te worden gezien.

Risico’s van de grondzaken
De risico’s van het Grondbedrijf worden periodiek geactualiseerd. In deze paragraaf zijn de gevolgen van met name de kredietcrisis en de krimp uitgebreid behandeld. Hieronder volgt nog een aantal specifieke risico’s of relevante ontwikkelingen van de grondexploitaties.

Juridische risico’s
In december 2009 is de “Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg” vastgesteld. Deze visie geldt als kaderstellend beleidsdocument voor de periode 2010-2020. Voor de Gemeente Kerkrade geldt een ‘onttrekkingsopgave” van 1.200 woningen. Er is in 2010 gestart met een nadere uitwerking van de sloopopgave in relatie tot een beperkte nieuwbouwontwikkeling per stadsdeel. Duidelijk is dat niet alle woningbouwlocaties kunnen worden ontwikkeld. Gezocht dient te worden naar oplossingen, waarbij intrekking van de bouwvergunning, doch ook planaanpassing alsook mogelijke terugkoop van gronden een optie vormen. In oktober 2015 heeft het college in de nota integrale aanpak plancapaciteit wonen Kerkrade het beleid daarvoor vastgesteld.

Op grond van de Wro is de gemeente verplicht bij ieder bouwplan kosten te verhalen. Bij voorkeur dient dit te geschieden via een anterieure overeenkomst. Dit vereist een onderhandeling met ontwikkelaars en de wijze waarop wordt onderhandeld over het verhalen van kosten die de gemeente maakt voor zo’n ontwikkeling kan vertragend werken. Dit geldt zeker voor projecten waarbij met betrekking tot het verhalen van die kosten de gemeente en de ontwikkelende partij geen overeenstemming kunnen bereiken. In dat geval zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Het exploitatieplan dient gelijktijdig met het bestemmingsplan te worden vastgesteld. De gemeente gaat ervan uit dat in de meeste gevallen overeenstemming zal worden bereikt. De uitvoering van projecten kan worden vertraagd als tegen deze projecten bezwaar wordt gemaakt.

Planschade
De risico’s met betrekking tot planschade worden zo veel mogelijk afgewenteld op de projectontwikkelaar. Bij projecten die de gemeente zelf uitvoert kan de planschade niet op een derde partij worden afgewenteld. Er zijn geen planschadeverzoeken in behandeling.

Marktrisico’s
Ondanks het feit dat de woningmarkt zich begint te herstellen van de gevolgen van de economische crisis en de kredietcrisis geldt met name door de krimp een marktrisico voor de volgende kavels: Rolduckerstraat, Pastoor Theelenstraat, Grachterheide, Kleingraverstraat en Teutelebroekstraat-Kerkvoetpad. Door het herstel van de economie is er sinds lange tijd weer concrete interesse voor de bedrijfspercelen op de Rodaboulevard.

Daarnaast beschikt het Grondbedrijf nog nauwelijks over nieuwe winstgevende locaties, waarmee negatieve ontwikkelingen in de geprognosticeerde grondverkopen kunnen worden opgevangen. De noodzaak voor vernieuwing en sloop op bestaande woningbouwlocaties en voor revitalisering van bedrijfsterreinen neemt toe, met als gevolg een omgekeerde verdiencapaciteit (er moet geld bij). In een plan van aanpak om deze ontwikkeling het hoofd te bieden is aangeduid dat een integrale aanpak noodzakelijk zal zijn. Door gerichte investeringen in de herstructurering van de woningvoorraad, in economische structuurversterking alsook in versterking van de identiteit van Kerkrade kan een omslag van een negatieve prijsspiraal naar een waardevermeerdering van vastgoed worden gerealiseerd. Kerkrade-West geldt in dit kader als een goed voorbeeldproject.

Vennootschapsbelastingplicht
De "Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen” geldt met ingang van 1 januari 2016. Indien overheden economische activiteiten ontplooien op een markt waarop ook private ondernemingen actief zijn, worden deze activiteiten op eenzelfde wijze aan de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen als die private ondernemingen. In 2015 zijn de gevolgen voor het grondbedrijf in beeld gebracht. Op basis van een eerste grove berekening zou de verschuldigde vennootschapsbelasting voor de periode 2016 – 2021 ca. € 45.000 bedragen voor de lopende projecten en als alle verkopen worden gerealiseerd. Bij deze berekening zijn diverse aannames gedaan, omdat er nog veel onduidelijkheden bestonden over de gevolgen van de wet voor gemeentelijke grondbedrijven. Daarom zullen in de loop van 2017 nog diverse vervolgacties plaatsvinden om tot een betere inschatting van de financiële gevolgen te komen, rekening houdend met de feitelijke ontwikkelingen (bijv. gerealiseerde verkopen).